2주택·3주택 기본세율 적용 범위 내 결혼 전 보유 주택의 비과세 특례 정리

2주택·3주택 기본세율 적용 범위 내 결혼 전 보유 주택의 비과세 특례는 혼인신고일로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 간주해 비과세를 적용하는 것이 핵심입니다. 2026년 현재 세법상 다주택자라 하더라도 혼인 합가로 인한 일시적 상황이라면 12억 원까지 양도소득세를 면제받을 수 있거든요.

 

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🔍 실무자 관점에서 본 2주택·3주택 기본세율 적용 범위 내 결혼 전 보유 주택의 비과세 특례 총정리

현장에서는 혼인으로 인해 갑자기 다주택자가 된 분들이 세금 폭탄을 맞을까 봐 잠 못 이루는 경우를 자주 봅니다. 국세청에서는 혼인을 장려하기 위해 ‘혼인합가 특례’라는 장치를 마련해 두었는데요. 사실 이 부분이 가장 헷갈리실 텐데, 핵심은 ‘각자 집이 있었는데 합쳐서 다주택이 된 경우’를 구제해준다는 점입니다. 단순히 집 개수가 늘어났다고 해서 바로 중과세율을 적용하거나 비과세를 박탈하지 않는 셈이죠.

가장 많이 하는 실수 3가지

첫 번째는 혼인신고일의 기준을 잘못 잡는 상황입니다. 실제 같이 살기 시작한 날이나 예식일이 아니라 가족관계등록부상 신고일이 기준이거든요. 두 번째는 5년이라는 처분 기한을 넘기는 사례입니다. 하루만 늦어도 특례는 사라집니다. 세 번째는 각자 보유했던 주택이 비과세 요건(2년 보유 및 거주)을 갖췄는지 확인하지 않는 경우입니다. 특례는 ‘1주택자’로 봐준다는 것이지, 해당 주택의 기본 비과세 요건까지 면제해주는 건 아니기 때문입니다.

지금 이 시점에서 이 특례가 중요한 이유

2026년 부동산 시장의 유동성과 맞물려 다주택자에 대한 기본세율 적용 범위가 확대되면서, 혼인 전후의 자산 재편이 세테크의 핵심으로 떠올랐습니다. 특히 3주택이 된 가구라면 기본세율 적용 여부에 따라 양도차익의 수억 원이 세금으로 나갈 수도, 혹은 0원이 될 수도 있는 기로에 서게 됩니다. 기획재정부에서 발표하는 시행령을 보면 혼인에 대한 세제 혜택은 갈수록 구체화되는 추세라 적절한 타이밍을 잡는 것이 무엇보다 중요합니다.

📊 2026년 기준 2주택·3주택 기본세율 적용 범위 내 결혼 전 보유 주택의 비과세 특례 핵심 정리

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꼭 알아야 할 필수 정보

혼인 합가 특례의 적용 범위는 생각보다 넓습니다. 남편이 1주택, 아내가 1주택인 상태에서 결혼하면 2주택자가 되죠. 이때는 먼저 파는 주택에 대해 비과세를 적용받습니다. 만약 남편이 2주택, 아내가 1주택인 상태에서 결혼해 3주택이 된 경우라면 어떨까요? 이 경우에도 혼인 전 보유했던 주택 중 하나를 5년 내에 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 매도하는 주택이 비과세 요건을 충족해야 한다는 점을 잊지 마세요.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

구분	혼인 전 상황 (A+B)	특례 적용 기간	비과세 혜택 범위
2주택 합가	1주택 + 1주택	혼인신고일로부터 5년	먼저 양도하는 주택 (12억 이하)
3주택 합가	2주택 + 1주택	혼인신고일로부터 5년	먼저 양도하는 주택 (비과세 요건 충족 시)
4주택 이상	2주택 + 2주택	혼인신고일로부터 5년	먼저 양도하는 주택 (순서에 따른 차등 적용)

⚡ 2주택·3주택 기본세율 적용 범위 내 결혼 전 보유 주택의 비과세 특례 효율을 높이는 방법

세무 전문가들이 입을 모아 말하는 팁은 ‘양도차익이 큰 집’을 나중에 파는 전략입니다. 특례 기간 내에 양도차익이 상대적으로 적은 집을 먼저 비과세로 털어내고, 남은 주택을 최종 1주택 상태에서 매도하여 혜택을 극대화하는 방식이죠. 제가 직접 확인해보니 예상과는 다르게 많은 분이 급매로 아무 집이나 먼저 파시던데, 이는 수천만 원의 손해를 부를 수 있는 위험한 행동입니다.

단계별 가이드 (1→2→3)

• 1단계: 혼인신고 전후 각자의 주택 보유 현황과 취득일, 거주 기간을 정확히 파악합니다.
• 2단계: 각 주택의 예상 양도차익을 계산하여 어떤 주택을 먼저 매도할지 우선순위를 정합니다.
• 3단계: 혼인신고일로부터 5년이 되는 날짜를 달력에 표시하고, 그전에 매도 계약 및 잔금 처리를 완료합니다.

상황별 추천 방식 비교

보유 주택 성격	추천 매도 순서	이유
지방 저가 주택 + 수도권 고가 주택	지방 주택 우선 매도	고가 주택의 장기보유특별공제 활용 극대화
분양권 + 기보유 주택	기보유 주택 우선 매도	분양권 완공 후 일시적 2주택 중복 특례 검토 필요
상속 주택 + 혼인 주택	혼인 주택 우선 매도 권장	상속 주택 특례와 혼인 특례의 중첩 적용 여부 확인

✅ 실제 후기와 주의사항

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

실제로 홈택스를 통해 상담을 신청하셨던 한 신혼부부의 사례를 보면, 남편 명의의 조정대상지역 주택을 처분할 때 거주 요건 2년을 채우지 못해 특례 대상임에도 세금을 낸 경우가 있었습니다. “결혼하면 무조건 비과세라던데?”라는 안일한 생각이 화를 부른 셈이죠. 현장에서는 이런 실수가 잦더라고요. 법은 ‘1세대의 구성’만 예외로 봐주는 것이지, 개별 주택의 자격까지 세세하게 고쳐주지는 않습니다.

실제 이용자 사례 요약

• 사례 A: 남편 1주택(서울), 아내 1주택(경기). 혼인신고 후 3년 만에 경기 주택 매도. 양도세 0원 처리 완료.
• 사례 B: 남편 2주택, 아내 1주택. 혼인 후 5년 이내에 남편의 지방 주택을 먼저 매도하여 비과세 적용 성공.
• 사례 C: 5년 기한을 단 이틀 넘겨 매도한 경우. 일시적 2주택 혜택 소멸로 일반 과세 적용됨.

반드시 피해야 할 함정들

가장 큰 함정은 ‘사실혼’ 관계에서의 양도입니다. 우리나라 세법은 실질과세 원칙을 따르지만, 혼인 합가 특례만큼은 엄격하게 ‘법률혼(혼인신고)’을 기준으로 합니다. 신고를 미루고 실거주만 같이 하다가 집을 팔면 특례를 받을 수 없습니다. 또한, 부모님과 합가하여 60세 이상 노부모 부양 특례와 혼인 특례가 겹칠 때는 적용 순서에 따라 세금이 완전히 달라지니 국세청 상담 센터(126)의 도움을 받는 것이 현명합니다.

🎯 2주택·3주택 기본세율 적용 범위 내 결혼 전 보유 주택의 비과세 특례 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

• 혼인신고일이 언제인가? (5년 이내 여부 확인)
• 팔고자 하는 주택이 2년 이상 보유(비조정) 또는 거주(조정)했는가?
• 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택인가? (초과분은 과세)
• 각 주택의 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인했는가?
• 현재 세대원 모두의 주택 수를 합산했을 때 3주택 이하인가?

다음 단계 활용 팁

비과세 혜택을 받은 후 남은 주택이 1채라면, 이제부터는 그 주택에 대한 장기보유특별공제를 챙겨야 합니다. 거주 기간에 따라 공제율이 대폭 달라지기 때문이죠. 만약 남은 주택이 2채 이상이라면 다시 ‘일시적 2주택’ 요건을 맞출 수 있는지 검토해보세요. 세금은 아는 만큼 줄어들고, 준비한 만큼 방어할 수 있는 법입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 혼인신고 전부터 같이 살았는데, 합가 기준일이 언제인가요?

법적으로 혼인신고를 마친 날이 기준입니다.

세법상 혼인 특례는 주민등록상 전입일이나 결혼식 날짜와 상관없이 가족관계등록부상의 혼인신고일을 기준으로 5년을 계산합니다.

Q2. 3주택자도 정말 비과세가 가능한가요?

네, 혼인 전 보유 상태에 따라 가능합니다.

결혼 전 각자 보유했던 주택들로 인해 합산 3주택이 된 경우, 먼저 파는 주택에 대해 1주택자로 보아 비과세 요건을 따지게 됩니다.

Q3. 5년 이내에 못 팔면 어떻게 되나요?

일반 다주택자 세율이 적용됩니다.

특례 기간 5년이 경과하면 해당 주택은 더 이상 1주택으로 간주되지 않으며, 보유 주택 수에 따른 기본세율 또는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

Q4. 분양권이나 입주권이 있는 상태에서 결혼하면요?

분양권도 주택 수에 포함되어 계산됩니다.

2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로, 합가 시 주택 수 산정에 주의해야 하며 별도의 일시적 2주택 특례와 연계하여 검토해야 합니다.

Q5. 증여받은 주택도 혼인 특례 대상인가요?

취득 원인과 상관없이 본인 소유라면 대상입니다.

상속이나 증여로 취득한 주택이라도 결혼 전부터 보유하고 있었다면 혼인 합가 특례 범위 내에서 동일하게 비과세 판단을 받을 수 있습니다.

보유하신 주택의 구체적인 취득 시점과 지역에 따라 세부 전략이 달라질 수 있습니다. 혹시 현재 보유하신 주택들의 취득 연도와 지역을 알려주시면, 어떤 집을 먼저 파는 게 유리할지 시뮬레이션을 도와드릴까요?